初めて投資のブログを掲載します。
投資系の記事では私が保有する銘柄紹介や監視銘柄(購入予定)を紹介したいと思います。
第一弾は先月2月購入した銘柄のひとつ産業ファンド(3249)です。
※銘柄推奨ではなありません。投資判断は自身で慎重に判断ください。
REITとは
REITとは「Real Estate Invest Trust」の略省です。
投資家から資金を集め、オフィスビルや物流施設、ホテル、商業施設などの不動産を購入し、その賃貸収入や売却益を投資家に分配する商品です。
利益の90%を分配金に充てることで法人税が免除されるため、株式に比べて分配金(利回り)が高い傾向にあります。
もっと詳しくREITについて知りたい方は、以下のサイトを参照してください。
基本情報：産業ファンド
KKRをスポンサーとしており、
取得物件としては物流施設・インフラ施設(羽田空港のメンテナンスセンター)・工場/研究開発施設と収入が安定した施設が多く、個人的にはREITのなかでもディフェンシブな銘柄と判断しています。
JCRからAA(安定的)信用格付けを取得しており、REITの中では高い格付の部類に入ります。
バリエーション評価
私はREITのバリエーション評価にはNAV倍率、FFOりを参考にしています。株式でいうNAV倍率はPBR、FFOはPERを表します。
産業ファンドの2月28日終了時点で、
FFOは27.27、NAV倍率は0.93倍、であり、REIT銘柄のなかではやや平均を下回っている。
ちなみに分配金利回りは5.38%とREITのなかではTOP10に入っています。
購入理由
新NISAが始まり、ポートフォリオに組み込む高配当利回りの銘柄を探すなかで産業ファンドが目に留まり購入にいたりました。
年初からの株価上昇により4%を超える配当利回りかつ割安感(低PBR・低PER)の銘柄が少なくなり、直近下落傾向のREITをポートフォリオに組み込むことにしました。
直近下落理由も一時的なものと判断したため(地銀が本決算に向け債券運用でのマイナス分をREIT売却益で補おうと売りにでている説)、配当利回りが5%を超えたタイミングで約定しました。
直近REIT下落は止まっておらず含み損がでていますが、長期間安定した分配金が期待できるため長い目線でみればNISA口座にいれてもよい銘柄かと思います。
気がかりな点としては、信用売り残が多くもう少し下落傾向は続くきそうな点です。
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